解读文本：江门市市区征收农村集体土地留用地管理实施办法_解读文本

文件链接：江门市人民政府办公室关于延长《江门市市区征收农村集体土地留用地管理实施办法》有效期的通知

　　《江门市市区征收农村集体土地留用地管理实施办法》解读

　　一、《办法》的出台背景

　　《江门市征收农村集体土地留用地管理实施细则》(江府办[2011]5号，以下简称《细则》)有效期至2016年3月1日。自2015年7月起，我市开始对《细则》进行评估及修订，按原定计划可在文件失效前完成并对外公布。但省政府2015年底开始制定我省留用地安置管理新政策，并公开征求意见。为确保省、市政策一致性和连贯性，经市法制部门研究，我市留用地新文件的制订待省新政策出台后根据实际确定具体工作计划。

　　2016年4月28日，省政府下发《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办[2016]30号），对留用地的管理、用地报批、开发建设等方面进行调整和明确。2017年4月14日，省国土资源厅以《内部情况通报》形式再次对留用地的管理及供地作进一步解释。至此，我市结合《细则》实施期间出现的问题和不足，制订符合我市实际情况的留用地新文件（即《办法》）。

　　二、《办法》的主要内容

　　《办法》共四个章节二十一条款，其主要内容如下：

　　（一）第一章是总则，主要阐述文件依据、留用地的涵义及适用范围；

　　（二）第二章是农村集体留用地安置管理，包括农村集体留用地面积计算方法、选址原则、集体或国有性质的确定依据、用地报批方式、办理用地手续费用的承担单位、折算货币补偿的原则；

　　（三）第三章是农村集体留用地开发建设管理，主要针对国有性质的留用地的开发和管理，包括土地用途的确定、供地方式、改变用途的途径、开发管理的要求及以“划留”方式取得的留用地管理原则；

　　（四）第四章是附则，主要对《办法》的实施和管理进行明确。

　　三、留用地新旧政策对比

　　《办法》与《细则》相比，实现了16项突破，具体如下：

　　（一）明确征收土地折算留用地时不包括征收后安排作为被征地单位留用地的面积

　　新：《办法》规定，征收农村集体土地留用地是指国家征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例（不含征收后安排作为该被征地农村集体经济组织留用地的面积），作为征地安置另行安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产的建设用地。

　　例如：政府征收甲村土地100亩，其中包括被征地农民的留用地，按10%比例计算，其留用地面积计算公式如下：（100-留用地面积）×10%=留用地面积。经计算留用地面积=9.09亩。

　　旧：《细则》没有明确。

　　（二）明晰留用地安置面积应以规划面积为准

　　新：《办法》规定，留用地面积按城乡规划确定的规划建设用地面积计算，包含道路、绿化等公共配套用地面积。

　　旧：《细则》没有规定。

　　（三）规定除特殊情况外留用地必须在申请征收土地时一并上报审批或通过折算货币补偿形式同步兑现

　　新：《办法》规定，除下列情况外，留用地必须在申请征收土地时一并上报审批或通过折算货币补偿形式同步兑现：

　　（一）征收土地时需安排的留用地面积少于3亩，且被征收土地农村集体经济组织同意延后与其他留用地累计合并安排的，可在批准用地后1年内单独办理留用地报批手续；

　　（二）依法由国务院审批的单独选址项目，可在批准用地后6个月内单独办理留用地的报批手续或折算货币补偿同步兑现。

　　旧：《细则》没有规定。

　　（四）确定留用地的土地平整费用及办理留用地不动产登记相关费用由留用地所属村集体承担

　　新：《办法》规定，土地平整费用及办理留用地不动产登记相关费用由留用地所属村集体承担。

　　旧：《细则》没有规定。

　　（五）规范留用地征地补偿标准

　　新：《办法》规定，征收本村集体经济组织的土地作为留用地的，只需支付土地补偿费，土地补偿标准原则上与相应地段的同一地类土地补偿标准一致。

　　旧：《细则》没有规定。

　　（六）增加留用地可折算货币补偿的情况

　　新：《办法》规定，符合下列情况之一的不再安排留用地，采取折算货币方式补偿：

　　（一）被征地农村集体经济组织选择折算货币补偿而放弃留用地安置的；

　　（二）被征地农村集体经济组织所属土地范围内，没有符合城乡规划、土地利用总体规划可供选址安排作为留用地的，被征地农村集体经济组织在与县级以上人民政府充分协商后仍不能达成一致的，也无法在留用地集中区集中安排的；

　　（三）因其他条件限制无法安排解决留用地的。

　　旧：《细则》仅仅有上述第（一）、（二）项规定。

　　（七）补充新旧留用地折算货币补偿标准衔接问题

　　新：《办法》规定，本办法实施之前已签订征地补偿协议的，留用地折算货币补偿标准按原约定执行，本办法实施之后签订征地补偿协议的，留用地折算货币补偿标准按上述规定执行。如同一个建设项目已在本办法实施之前已签订征地补偿协议，本办法实施后可继续按原确定的留用地折算货币标准执行，直至该建设项目征地实施完毕为止。

　　旧：《细则》没有规定。

　　（八）添补不安排留用地也不折算货币补偿的情形

　　新：《办法》规定，符合下列情况之一的，不安排留用地，也不折算货币补偿：

　　（一）已经是集体所有性质的留用地，在符合城乡规划的前提下，农村集体经济组织申请将该留用地征收为国有土地自行使用的；

　　（二）在本农村集体经济组织所属集体土地范围内征收土地后用于该农村集体经济组织留用地安置的；

　　（三）征收土地用于农村基础设施、公益事业、拆迁安置、旧村改造等建设，农村集体经济组织同意不安排留用地的。

　　旧：《细则》没有规定。

　　（九）强调留用地不得用作村民宅基地、商品房地产开发和住宅建设

　　新：《办法》规定，属集体性质的留用地可安排城乡规划为工业、商业服务业设施、公共管理与公共服务设施等用途的土地作留用地，但不得用作村民宅基地、商品房地产开发和住宅建设。属国有性质的留用地可安排城乡规划为工业、商业服务业设施、公共管理与公共服务设施等用途的土地作留用地。

　　旧：《细则》中国有性质的留用地可以用于住宅用途。

　　为做好新旧政策衔接，一是设置新旧政策过渡期，过渡期自本办法实施之日起至2019年9月30日。二是2019年9月30日前已签订征地补偿协议、征地范围符合土地利用总体规划和城乡规划等选址条件的国有性质留用地暂保留作居住用途的做法。三是已有留用地选址的，选址须符合现行的土地利用总体规划和城乡规划。四是2019年10月1日起签订的征地补偿协议，不再安排作居住用途的国有留用地。

　　（十）明确国有性质留用地的供地方式

　　新：《办法》规定，被征地农村集体经济组织选择的留用地依法征为国有土地的，以协议出让方式办理供地手续，留用地使用权登记到农村集体经济组织名下，不收取土地出让金。不动产权登记的土地使用权类型为出让，不动产登记簿及证书备注“留用地”，土地使用年限不高于相应用途国家出让土地最高使用年限，工业用途的年限可设定为50年。

　　旧：《细则》规定，留用地依法征为国有建设用地的，无偿返拨给被征地村集体经济组织，用于发展壮大集体经济。土地登记的类型为“划留”。留用地土地使用权按出让土地性质管理，土地登记备注栏备注“留用地性质的出让土地”，土地用途按规划批准用途填写，土地使用年限为相应用途国有出让土地最高使用年限。

　　（十一）鼓励被征地农村集体经济组织自持物业

　　新：《办法》规定，为维持农村集体资产经济收益长期性和稳定性，保障被征地农民权益，农村集体经济组织依法开发建设商业服务业设施、居住等经营性用途国有性质留用地的，原则上应自持一定比例的物业。自持物业的具体比例和管理办法由各区人民政府根据实际制定。

　　旧：《细则》没有规定。

　　（十二）清晰新旧留用地供地方式的处理意见

　　新：《办法》规定，本办法实施之前，原以“划留”方式办理用地手续的国有性质留用地按以下原则管理：

　　（一）土地使用权证登记类型为“划留”的，视同以出让方式取得的国有建设用地。

　　（二）国有“划留”土地依法转让的，不需补缴土地出让金，但需按规定缴纳相关税费。涉及不动产变更登记的直接由不动产登记部门变更为“出让”。

　　旧：《细则》没有规定。

　　（十三）加强征地补偿协议备案管理

　　新：《办法》规定，经县级或以上人民政府授权同意由镇（街）或园区与被征地农村集体经济组织签订征地补偿协议的，应在征地补偿协议签订之日起5个工作日内向县级国土资源管理部门备案。经县级国土资源管部门同意备案的征地补偿协议方可作为留用地安置依据。

　　旧：《细则》没有规定。