解读文本：江门市人民政府关于调整江门市市区国有建设用地和农用地基准地价的通知

江门市市区国有建设用地基准地价更新解读

　　一、制订背景

　　根据上位法律和上级有关政策要求,国有建设用地基准地价更新周期视市场情况而定，原则上不得超过3年。江门市市区现行的国有建设用地基准地价于2018年8月8日经江门市人民政府公布实施，估价期日为2017年1月1日的，实施已满三年；近年来江门市市区房地产市场也有了新的变化，因此，国有建设用地基准地价需结合市场、政策、区位状况按照相关技术规范和工作程序进行及时更新。

　　二、法律法规政策依据

　　（一）法律法规、上级机关文件依据

　　1.《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订）；

　　2.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订，自2020年1月1日起施行）；

　　3.《广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知》（粤国土资规字〔2017〕2号）日起施行）；

　　4.《广东省自然资源厅关于做好2020年度自然资源评价评估工作的通知》（粤自然资利用〔2020〕1364号）等文件。

　　（二）技术依据

　　1.《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）；

　　2.《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）；

　　3.《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）等技术依据。

　　三、工作程序及作用

　　（一）工作程序更新过程

　　江门市市区国有建设用地基准地价更新纳入江门市政府2021年度重大行政决策事项目录，其工作程序按照决策启动、公众参与、专家论证、风险评估、合法性审查、集体讨论、决策执行七个阶段依次进行。目前，江门市市区国有建设用地基准地价更新的成果，已完成集体讨论阶段，并由江门市人民政府予以公布，公示30日后实施。

　　（二）成果作用

　　1.为政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时也可为土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据。

　　2.不同用途以及各地价区段的基准地价，对政府加强土地市场的管理、实现土地资源的合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效用创造了条件。

　　3.为政府征收土地税费提供客观依据。基准地价既可为土地使用税的征收提供主要依据，也可为土地增值税的征收提供计算增值量的重要方法。

　　4.政府可以依据基准地价制定出灵活的地价政策，通过地价的差异和调整引导或调控各类经济社会活动，落实城市规则、经济发展战略和产业政策。

　　四、主要内容说明

　　本轮江门市市区国有建设用地基准地价更新成果包括《江门市市区2020年国有建设用地基准地价》、《江门市市区2020年国有建设用地基准地价图件》和《江门市市区国有建设用地使用权价格及租金计收方法》，其主要内容如下：

　　（一）基准地价的价格内涵

　　1.评估范围：本次基准地价更新的评估范围为江门市辖区内的蓬江、江海和新会三区的全部范围。

　　2.评估对象：评估范围内包括商服、住宅、工业、公共服务项目用地（含类别一、类别二）四种用途的国有建设用地。

　　3.土地价格类型：国有土地出让使用权价格。

　　4.土地使用年期：商服用地为40年、住宅用地为70年、工业用地为50年、公共服务项目用地为50年。

　　5.土地开发程度：“五通一平”（即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯，宗地红线内场地平整）。

　　6.容积率：商服用地为2.0、住宅用地为2.5、工业用地为1.0、公共服务项目用地（类别一为1.5，类别二为1.0）。

　　7.估价期日：2020年10月1日。

　　（二）基准地价的价格情况

　　1.价格形式：级别基准地价和区片基准地价。

　　2.各用途级别、区片数量，对应的价格：商服用地划分6个级别和125个区片，住宅用地划分5个级别和134个区片，工业用地划分6个级别和89个区片，公共服务项目用地（类别一）划分4个级别和104个区片，公共服务项目用地（类别二）划分为4个级别和85个区片。

江门市市区国有建设用地各用途级别基准地价表

单位：元/平方米

　　3.本轮基准地价级别价格与2018年公布的基准地价对比：本轮商服用地基准地价为60.48万元/亩至514.05万元/亩，住宅用地基准地价为86.83万元/亩至673.67万元/亩，工业用地基准地价为23.00万元/亩至57.00万元/亩，公共服务项目用地（类别一）基准地价为29.20万元/亩至97.70万元/亩，公共服务项目用地（类别二）基准地价为22.20万元/亩至49.33万元/亩，分别较2018年版同用途基准地价整体增幅为8.79%、32.76%、12.60%、2.01%、4.44%。

　　五、公布实施时间

　　本基准地价成果自2022年1月1日起实施，由江门市自然资源局负责解释。

江门市市区国有农用地基准地价更新解读

　　一、制订背景

　　根据上位法律和上级有关政策要求,国有农用地基准地价更新周期视市场情况而定，原则上不得超过3年。江门市市区现行的国有农用地基准地价于2018年10月29日经江门市人民政府公布，于2018年12月1日起实施，估价期日为2017年11月1日，实施已满三年，因此，国有农用地基准地价需结合市场、政策、区位状况按照相关技术规范和工作程序进行及时更新。

　　二、法律法规政策依据

　　（一）法律法规、上级机关文件依据

　　1.《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订）；

　　2.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订，自2020年1月1日起施行）；

　　3.《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）；

　　4.《广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知》（粤国土资规字〔2017〕2号）；

　　5.《广东省自然资源厅关于做好2020年度自然资源评价评估工作的通知》（粤自然资利用〔2020〕1364号）等文件。   

　　（二）技术依据

　　1.《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）；

　　2.《农用地质量分等规程》（GB/T 28407-2012）；

　　3.《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）；

　　4.《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）；

　　5.《广东省国有农用地基准地价评估指导意见》等技术依据。

　　三、工作程序及作用

　　（一）工作程序更新过程

　　江门市市区国有农用地基准地价更新纳入江门市政府2021年度重大行政决策事项目录，其工作程序按照决策启动、公众参与、专家论证、风险评估、合法性审查、集体讨论、决策执行七个阶段依次进行。目前，江门市市区国有农用地基准地价更新的成果，已完成集体讨论阶段，并由江门市人民政府予以公布，公示30日后实施。

　　（二）成果作用

　　国有农用地基准地价的制订目的是响应国家对扩大国有土地有偿使用范围意见要求，完善国有农用地基准地价体系，显化维护国有农用地资产，切实防止国有资产流失，为国有农用地转让、出租、抵押等提供参考依据；促进国有农用地的有序流转，实现土地资产的利益最大化，规范国有农用地资产管理和土地市场化建设。基准地价成果不作为征地的补偿标准依据。

　　四、主要内容说明

　　本轮江门市市区国有农用地基准地价更新的成果包括《江门市市区2020年国有农用地基准地价》和《江门市市区2020年国有农用地基准地价图件》，其主要内容如下：

　　（一）基准地价的价格内涵

　　1.评估范围：本次基准地价更新的评估范围为江门市辖区内的蓬江、江海和新会三区的全部范围。

　　2.评估对象：评估范围内包括耕地、园地、林地、坑塘水面、设施农用地等五种用途的国有农用地以及草地、沿海滩涂、内陆滩涂等三种用途的国有宜农未利用地。

　　3.土地价格类型：国有土地出让使用权价格。

　　4.土地使用年期：50年。

　　5.估价期日：2020年10月1日。

　　（二）基准地价的价格情况

　　1.价格形式：级别基准地价。

　　2.各用途级别数量及对应价格：耕地、园地、坑塘水面划分4个级别，林地划分3个级别，设施农用地、草地、沿海滩涂划分2个级别，内陆滩涂划分1个级别。

江门市市区国有农用地各用途级别基准地价表

　　3.本轮基准地价与2018年公布的基准地价对比：本轮耕地（水田、水浇地）基准地价为3.13至4.93万元/亩，耕地（旱地）基准地价为3至4.47万元/亩，园地基准地价为2.87至4.33万元/亩，林地基准地价为1.47至2万元/亩，坑塘水面基准地价为4.33至5.67万元/亩，设施农用地基准地价为5.13至5.8万元/亩，草地基准地价为1.87至2.4万元/亩，沿海滩涂基准地价为1.67至1.8万元/亩，内陆滩涂基准地价为1.93万元/亩。对比2018年版基准地价，整体增幅在1.18%至5%之间。

　　五、公布实施时间

　　本基准地价成果自2022年1月1日起实施，由江门市自然资源局负责解释。

联系人:周先生 3276915

原文链接：江门市人民政府关于调整江门市市区国有建设用地和农用地基准地价的通知

图解：江门市人民政府关于调整江门市市区国有建设用地和农用地基准地价的通知