江门市既有住宅增设电梯指导意见解读

一、出台背景

近年来，社会上对既有住宅增设电梯的需求日益显现，市人大代表、政协委员也纷纷在建议提案中反映该问题。为回应相关诉求，我局会同市规划、国土、质监、消防等部门，在借鉴广州等城市经验的基础上，经反复研究制定了《江门市既有住宅增设电梯指导意见》，并于今年6月印发实施。

二、主要意义

出台《意见》主要是从方便群众办事的角度出发，明确增设电梯的相关流程和所需资料，同时，亦进一步明晰增设电梯遇到的一些常见问题，并从程序上解决由谁申请、如何申请、如何审批以及后续管理四方面问题。

三、编制依据

《意见》主要依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国特种设备安全法》、《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》，并借鉴《广州市既有住宅增设电梯办法》、《佛山市既有住宅加装电梯管理暂行办法》、《厦门市城市既有住宅增设电梯指导意见》制定。

四、主要内容

《意见》共分为八个部分和一个附则，分别为适用范围、实施原则、实施条件、资金筹集、实施主体、组织实施、使用管理及维护、职责分工和附则。其中，实施条件、实施主体、组织实施、使用管理及维护和附则为本《意见》的重点。

（一）关于面积和业主人数的计算方式。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按前项的统计总和计算。

（二）关于影响相邻业主通风、采光和日照标准。这是既有住宅增设电梯的常见问题或主要矛盾点之一，为便于住户之间协调，也为行政审批提供指引，《意见》明确，影响通风、采光的情形包括：梯井（或连廊）位于业主专有部分外墙窗户的正南北（或正东西）投影方向，且与卧室、起居室（厅）窗户的净距小于，或与厨房、卫生间窗户的净距小于，或与其它用房窗户的净距小于；影响日照的情形为：因受到拟加装电梯的影响，业主住宅的日照标准不满足《城市居住区规划设计规范》相应条文的。

（三）关于增设电梯的资金筹集。《意见》明确，增设电梯的资金由业主根据所在楼层等因素协商，按一定分摊比例共同出资。《意见》还规定，业主可按照有关规定提取住房公积金，申请使用房屋专项维修资金。                                                             

（四）关于增设电梯的实施主体。《意见》明确，增设电梯的实施主体为同意增设电梯的所有业主（即建设单位），同意增设电梯的所有业主也可以经公证书面委托住宅的原房地产开发企业、物业服务企业、房改房原售房单位、电梯安装企业或个别业主等作为实施主体承担增设电梯的相关工作。《意见》还规定：实施主体或受委托的单位应当承担相关法律、法规规定的工程项目建设单位及特种设备使用单位的责任。

（五）关于增设电梯的组织实施。《意见》明确，实施主体办理增设电梯分八个步骤：1.委托编制增设电梯初步方案；2.将初步方案征求业主意见；3.向规划主管部门申请办理规划审批手续；4.委托勘察和施工图设计；5.办理施工图审查;6.办理施工许可和告知手续;7.办理消防设计备案手续;8. 办理验收备案手续。

(六)关于增设电梯的管理维护。《意见》明确，实施主体可自行或委托物业服务企业、其他单位管理电梯，受委托的物业服务企业或者其他单位应当履行特种设备法律法规规定的电梯使用管理人的义务，承担相应责任。未明确使用管理人的电梯，不得投入使用。

（七）关于利害关系人的权益保护。为维护业主的合法权益，《意见》作了以下规定： 1.设定了公示制度。公示内容包括该梯号（幢）房屋专有部分占该梯号（幢）建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意增设电梯的证明材料、增设电梯设计方案，公示位置在拟增设电梯的工程现场、江门市城乡规划主管部门网站和江门日报同时进行，公示期十天。2.明确了调解机制。若利害关系人在公示期间提出反对意见，由实施主体与利害关系人协商或申请所在街道办（社区居委会）介入协调，并形成书面协调结果。

（八）关于增设电梯的办事指南。为使实施主体进一步明晰办理增设电梯申请所需资料，《意见》（附件）就增设电梯需按建设程序办理规划审批、施工图审查、质量监督申报、施工许可、消防设计备案、电梯安装前告知、竣工验收等手续所需资料分别列出了详细清单。

江门市住房和城乡建设局

2017年7月21日

关联文件：

江门市既有住宅增设电梯指导意见

为适应社会经济发展，完善既有住宅的使用功能，提高宜居水平，方便居民生活，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国特种设备安全法》、《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》等有关规定，结合本市实际，对城市既有住宅增设电梯提出如下指导意见:

一、适用范围

本市建成区内具有合法权属证明的无电梯既有住宅。

二、实施原则

增设电梯应遵循“业主自愿、充分协商、稳妥推进、成熟一梯增设一梯”的原则。

三、实施条件

（一）建筑物具备增设电梯的客观条件，所占用地在住宅原建设用地红线范围内，土地权属清晰无争议。

（二）增设电梯应当满足有关城市规划、建筑、结构和消防等规范、标准的要求。

（三）增设电梯应当经该梯号（幢）房屋专有部分占该梯号（幢）建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。增设电梯拟占用业主专有部分的，还应当征得该专有部分的业主同意。

1.专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

2.业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按前项的统计总和计算。

3.既有住宅分梯号增设电梯的，本条第一款所指总面积和总人数按照该梯号独立计算。                                                                      

（四）增设电梯影响相邻业主通风、采光、日照、通行等权益的，申请人应与受影响的相邻业主协商达成一致，并取得协商后的书面同意意见书。

1.影响通风、采光的情形：梯井（或连廊）位于业主专有部分外墙窗户的正南北（或正东西）投影方向，且与卧室、起居室（厅）窗户的净距小于4米，或与厨房、卫生间窗户的净距小于2米，或与其它用房窗户的净距小于1.5米。

2.影响日照的情形：因受到拟加装电梯的影响，业主住宅的日照标准不满足《城市居住区规划设计规范》相应条文的。

（五）同意增设电梯的业主应当以书面协议形式达成以下事项解决方案：

1.确定电梯使用管理者，并配备至少1名电梯安全管理员。 

2.配备电梯值班员，并且在电梯运行期间在岗。

3.增设电梯工程费用的预算及其筹集方案。

4.电梯运行、维护保养、检验检测等费用的分摊方案。

5.对利益受损业主的补偿方案。

6.法律、法规、规章规定其他应当由业主协商确定的事项。

四、资金筹集

（一）根据所在楼层等因素，由业主按照一定的分摊比例共同出资，分摊比例由共同出资业主协商确定。

（二）房屋所有权人名下的住房公积金、住宅专项维修资金。

（三）原产权单位或者原房改售房单位的资金补助。

（四）社会投资等其他合法资金来源。

五、实施主体

同意增设电梯的所有业主为增设电梯的实施主体（即建设单位），负责前期组织协调、办理各项审批手续、工程建设管理、设备采购、使用维护等相关工作。同意增设电梯的所有业主也可以经公证书面委托住宅的原房地产开发企业、物业服务企业、房改房原售房单位、电梯安装企业或个别业主等作为实施主体承担上述工作。

上述同意增设电梯的业主或受委托的单位应当承担《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国特种设备安全法》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程安全生产管理条例》等相关法律、法规规定的工程项目建设单位及特种设备使用单位的责任。

六、组织实施

（一）方案设计。由实施主体委托住宅建筑物原设计单位或具有相应资质的其它设计单位进行方案设计。设计方案应当包括原建筑平面图、加装电梯总平面图及各层平面图、立面图和剖面图。

（二）征求意见。实施主体应将设计方案与拟增设电梯所在物业管理区域范围内全体业主充分协商，征询业主的意见，并对征求意见的全过程和结果负责。

（三）办理规划审批手续。实施主体向城乡规划部门申请办理建设工程规划许可手续（不需办理规划选址、建设用地规划许可证），城乡规划主管部门应当依据相关技术标准与规范以及本意见的规定对增设电梯申请进行审查。

对审查合格的，由城乡规划主管部门组织批前公示，批前公示应当在拟增设电梯的工程现场、江门市城乡规划主管部门网站和江门日报同时进行，公示期十天。

公示内容包括该梯号（幢）房屋专有部分占该梯号（幢）建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意增设电梯的证明材料、增设电梯设计方案。

批前公示结束后，无利害关系人反对的，城乡规划主管部门依法核发建设工程规划许可证；若利害关系人在公示期间提出反对意见，由实施主体与利害关系人协商或申请所在街道办（社区居委会）协调解决，并将协调结果书面提交城乡规划主管部门作为审批的参考依据。

（四）委托勘察和施工图设计。实施主体委托具有相应资质的勘察单位进行地质勘察，委托具有相应资质设计单位按照规划审批意见进行施工图设计。

（五）办理施工图审查。实施主体将施工图设计文件送施工图审查机构进行施工图审查。

（六）办理施工许可和告知手续。

1.电梯井道施工。实施主体应当委托具有房建施工总承包资质中相应等级的施工单位进行施工，施工前应向住宅所在地的市（区）级建设工程质量安全监督管理机构办理工程质量安全监督手续，向住宅所在地的市（区）级建设行政主管部门申请领取建筑工程施工许可证。当施工涉及现状管线迁改的，实施主体应征得各管线单位同意后，由管线单位组织实施管线迁改。

2.电梯安装施工。电梯安装施工前应到特种设备安全监督管理部门办理施工前告知，电梯安装过程应当经特种设备检验检测机构按照安全技术规范的要求进行监督检验。

（七）办理消防设计备案手续。实施主体向公安机关消防机构申报消防设计备案（适用于不含商业和其它功能的纯住宅）。

（八）办理验收备案手续

1.规划（条件）核实。增设电梯工程竣工后，实施主体应当到规划行政主管部门办理规划（条件）核实手续。

2.竣工验收。规划（条件）核实后，实施主体应当组织勘察、设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收，依法办理竣工验收手续。

3.竣工验收消防备案。实施主体向公安机关消防机构申报竣工验收消防备案（适用于不含商业和其它功能的纯住宅）。

4.工程竣工验收备案。竣工验收合格后，实施主体应当向住宅所在地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。

七、使用管理及维护

实施主体可自行或委托物业服务企业、其他单位管理电梯，受委托的物业服务企业或者其他单位应当履行特种设备法律法规规定的电梯使用管理人的义务，承担相应责任。未明确使用管理人的电梯，不得投入使用。

电梯使用管理人应当委托有相应资质的电梯维修保养单位对电梯进行日常维护保养工作。

电梯单元内业主变更的，除变更后业主与其他同意增设电梯业主达成一致，重新约定电梯管理责任的外，变更后的业主应按增设电梯相关书面协议的约定承担原业主的管理责任。

电梯投入使用前，使用管理人应当到当地特种设备安全监督管理部门办理电梯使用登记。电梯使用管理人变更的，应当自变更之日起三十日内办理变更登记。

在用电梯定期检验周期为1年，电梯使用管理人应在安全检验合格有效期届满前1个月向特种设备检验检测机构提出定期检验申请。

八、职责分工

规划、国土、住建、质监、消防等部门按照各自职能做好既有住宅增设电梯的审批和备案工作，对既有住宅增设电梯工作进行支持和引导，精简合并报建流程。

（一）城乡规划部门：依实施主体申请到拟增设电梯现场察看和提供技术指导；为拟增设电梯的业主提供规划报建咨询服务；对既有住宅增设电梯建筑设计方案的审查、批前公示等事项优先办理。

（二）国土部门：为既有住宅增设电梯的用地提供权属查询服务。

（三）住房和城乡建设部门：对既有住宅增设电梯工程施工许可证核发、竣工验收备案、住房公积金的提取等事项优先办理；为拟增设电梯的业主提供报建指引服务。

（四）质量技术监督部门：为实施主体办理既有住宅增设电梯安装施工前告知及电梯使用登记手续提供业务指导；向社会公布有资质的电梯制造、安装、维修保养单位名单等公共服务信息，方便群众自主选择。

（五）消防部门：对既有住宅增设电梯工程消防设计备案、竣工验收消防备案事项优先办理。

原房地产开发企业、物业服务企业、房改房原售房单位、电梯安装企业等应当对既有住宅增设电梯工作予以指导、协助。